咸陽市物業服務收費管理實則
《咸陽市物業服務收費管理實施細則》經市委市政府同意，由市發展和改革委會同市住建局、市市場監管局聯合印發實施 。《咸陽市物業服務收費管理實施細則》及物業服務收費政府指導價標準(以下簡稱《細則》及收費指導標準)，對我市物業服務收費管理及收費行為作出明確規范 。現就廣大市民關心的有關物業服務與收費管理政策解答如下：
一、《細則》及收費指導標準出臺的背景
一是落實《陜西省物業服務收費管理辦法》物業服務費實行“一費制”的要求，規范全市物業服務收費行為 。
二是理順收費結構、規范物業收費行為 。我市現行物業服務費及停車服務費標準是我省于2004年、2012年制定的，近年來物業企業人工成本不斷增加，同時也存在著停車服務費較高等收費結構不合理的問題 。通過出臺《咸陽市物業服務收費管理實施細則》及《咸陽市普通商品房住宅小區物業服務指導標準》 ， 進一步完善物業服務等級標準、收費管理政策，加強物業服務質量及收費監管，推動物業服務企業規范收費、提高服務質量，保障業主合法權益 。
二、《細則》及收費指導標準起草過程
按照《重大行政決策程序暫行條例》和《政府制定價格行為規則》的要求 ， 通過對我市及其他毗鄰城市物業收費情況調查了解，按照成本調查、召開專題會、論證會及座談會、問卷調查、網上公開征求意見、維穩評估、合法性審查等程序 。經市委市政府同意，由市發改委、市住建局、市市場監管局三部門聯合印發，自印發之日起實施，有效期5年 。
三、《細則》及收費指導標準的適用范圍
根據《陜西省定價目錄》及《陜西省物業服務收費管理辦法》的規定，物業服務收費應當遵循公平、公開、合理、質價相符的原則，按照不同物業的性質和特點，分別實行政府指導價和市場調節價：
1.未成立業主大會的住宅小區(多層、高層)、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價 。
政府指導價的物業服務收費標準為最高限價，物業服務企業與業主需結合本住宅項目的物業服務等級、服務內容等情況，在政府指導最高限價的范圍內約定本住宅項目的物業服務費和停車服務費具體標準，協商不一致的，由物業項目所在地的街道辦事處(鎮人民政府)指導下進行協商 。
2.已成立業主大會(業委會)的，以及別墅、公寓、商住綜合樓中的住宅、非住宅類型等政府定價范圍以外的物業服務費、停車服務費及其他服務費(特約、增值服務等)實行市場調節價 。
實行市場調節價的物業服務收費標準 ， 由物業服務企業與業主或者業主大會雙方協商，通過合同約定 。
四、什么是“一費制” 。
我市現行物業服務費執行原省物價局和住建廳 2004 年制定的收費標準，由三部分組成：基礎物業費(政府指導價管理)、電梯費、公攤電費 。其中，電梯費、公攤電費要求據實收取，不得盈利，具體由物業企業確定，定期向業主公布收支情況 。
調整后，物業服務費實行“一費制” ， 即改變原住宅小區基礎物業費、公攤電費、電梯費分項收取的方式 ， 實行“三費合一”，物業管理區域內的公攤電費、電梯費計入物業服務費成本，不再單獨另行收取 。
五、物業服務費標準調整情況
現行物業服務費政府指導價標準為高層一級每月每平方米1.50元，二級1.20元，三級0.90元，等外0.70元;多層一級0.45元，二級0.40元，三級0.35元，等外0.30元(多層住宅按省定基準價可上浮40%;以上費用均不含電梯費和公攤電費) 。
調整后物業服務費政府指導價標準為高層一級每月每平方米1.9元 ， 二級1.6元 ， 三級1.3元 ， 等外1.0元，調整后的物業服務費將電梯費與公攤電費納入其中;多層一級每月每平方米0.7元，二級0.6元，三級0.5元，等外0.4元，調整后的物業服務費將公攤電費納入其中 。
六、住宅小區物業服務等級、收費等級的確定
物業服務費等級依據住宅小區物業服務等級確定 。實行政府指導價的物業服務實行等級服務、等級收費 。物業服務等級標準依據《咸陽市普通商品房住宅小區物業服務指導標準》執行，對應的物業服務費等級由高到低設定為一級、二級、三級、等外四個等級，按照高層、多層分別制定收費標準(物業服務達不到三級服務標準的，均按等外標準執行) 。
七、停車服務費標準調整情況
實行政府指導價的物業管理區域內停車服務費分為按月、按次收費兩種形式 。具體收費形式及標準根據各住宅小區的情況由物業服務企業與業主通過停放服務合同約定(物業管理區域內車位買斷或租賃費用不屬于政府指導價范圍，由業主和物業服務企業雙方協商約定) 。
1、簡化服務等級，室內停車實行兩類收費標準 。
針對停車服務費過高的問題，在前期調研和成本調查基礎上，結合征求意見建議情況，住宅小區停車服務費調整為室內停車場按月計費：一類60元/車位·月、二類50元/車位·月兩個類別，按次計費：一類5元/車位·次、二類4元/車位·次兩個類別，并明確室內停車場類別標準 。露天機動車停放場所不分類別，停車服務費調整為40元/車位·月 。臨時露天停車取消原類別區分，收費方式不變，收費標準統一為3元/車位·次 。(按次計費不分晝夜，每8小時為一次)
【咸陽物業服務收費管理實則解讀 咸陽市物業服務收費管理實施細則】2、機械車位、摩托車和非機動車停車服務費實行市場調節價，具體收費標準由業主與物業服務企業協商約定 。
八、物業收費優惠減免政策及其他收費規定
(一)空置房和空置車位物業費優惠政策
實行政府指導價管理的物業服務費和停車服務費 ， 業主暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經業主申請、物業服務企業登記確認后，其空置期間的物業服務費、停車服務費按物業服務合同約定收費標準的70%交納 。實行市場調節價的按照物業服務合同的約定執行 。
(二)臨時停放減免情形
1.臨時停放30分鐘之內的車輛;
2.執行公務的軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛;
3.殘疾人車輛(僅限小區地面無障車位上停放的由殘疾人駕駛的專用機動車);
4.為業主提供搬家、結婚、殯葬服務的車輛 。
(三)裝修垃圾清運費收費規定
業主可以自行或者委托物業服務企業清運裝修期間產生的垃圾 。業主自行清運的，費用由業主自行承擔 。委托物業服務企業清運裝修垃圾的收費標準由雙方協商確定 。
(四)生活垃圾處理費需另行交納
生活垃圾處理費由物業公司負責代收代繳，不包含在物業費中 。業主應當按規定標準另行繳納生活垃圾處理費 。
九、規范物業企業服務及收費行為
(一)物業服務費標準實行抄送告知制
按照《細則》規定，物業服務等級經物業項目所在市區縣住房和城鄉建設部門認定后，收費標準抄送同級發展改革部門和市場監督管理部門 。
物業服務企業要嚴格執行明碼標價制度，在經營場所醒目位置公示物業服務企業名稱、服務項目、服務標準、收費標準、計費方式、優惠減免政策、投訴舉報電話等信息 。
(二)對于提供高標準服務住宅小區收費標準的規定
針對目前一些小區物業服務標準超過《咸陽市普通商品房住宅小區物業服務指導標準》高層一級服務標準的，可在高層一級物業費標準的基礎上上浮20%，物業服務企業執行浮動收費標準前，應向物業項目所在地的住房和城鄉建設部門申請、認定，收費標準抄送同級發展改革部門和市場監督管理部門后執行，上浮僅限于高層一級服務標準，高層二級、三級、等外無上浮 。
(三)物業企業收取特約服務費等行為的規定
物業服務企業應當按照合同約定向業主收取相關費用，不得將簽訂《前期物業服務合同》或者《物業服務合同》內容以外的其他服務合同作為向業主交付物業的前置條件強制捆綁、強制服務、強制收費，或者只收費不服務、多收費少服務，以及變相收費 。
特約服務、增值服務、有償服務等相關物業服務收費由物業服務企業在物業管理區域內的顯著位置公示服務項目及收費標準，經業主自愿選擇，由物業服務企業與業主另行通過合同約定 。
(四)業主公共收益的歸屬與公示
物業服務企業利用、占用共用部位、共用設施設備從事廣告、出租等經營活動的，應遵守相關法律規定，所得收益歸屬全體業主所有，主要用于補充住宅專項維修資金 ， 也可以按照業主大會的決定使用 。
物業服務企業應當在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置據實公示，公示時間不得少于一個月 。業主有權查閱、抄錄或者復制所有歸屬全體業主收益的相關財務資料 ， 物業服務企業應當提供便利 。鼓勵物業服務企業向全體業主公開物業服務費和停車服務費收入以及成本費用(構成)支出明細 。物業服務企業沒有公示或違規處置業主公共收益的，按照《陜西省物業管理條例》的有關規定，可向物業項目所在地的住建部門反映 。
十、新舊政策的銜接問題
政府指導價的物業服務收費標準為最高限價 。物業服務企業與業主需結合本住宅項目的物業服務等級、服務內容等情況 ， 在政府指導最高限價的范圍內協商約定本物業項目的物業服務費和停車服務費具體標準 。
(1)《細則》實施后，新建住宅小區按照第十三條的規定執行新的物業服務收費標準;
(2)已簽訂《前期物業服務合同》或《物業服務合同》的住宅小區，需要調整物業服務收費標準的，應按規定程序進行調整(物業服務費和停車服務費應一并調整)：
已成立業主大會(業委會)的住宅小區，收費標準的調整由業主大會或業委會與物業公司協商確定 。
未成立業主大會(業委會)的，按照第三十四條的規定履行調價程序，在調價程序履行完畢前仍按原合同執行 。
根據《陜西省物業管理條例》等相關規定，物業服務收費標準調整違反規定程序的，可以向物業項目所在地的街道辦事處(鎮人民政府)反映 。
十一、明確物業服務及收費監管部門的職責
物業服務和收費的監管按照統一政策、屬地管理原則，實行市、區(縣)分級管理，由各級發改、住建和市場監管部門分工負責：
物業收費標準的制定——市發改委負責牽頭制定咸陽市物業服務收費管理實施細則及主城區實行政府指導價管理的物業服務收費標準;市區縣發改部門負責做好本轄區內物業服務收費政策貫徹落實、宣傳培訓等物業服務收費監督管理工作 。各縣(市)可參照本細則及物業服務收費政府指導價標準執行，也可根據實際情況自行制定 。
物業服務標準和管理行為的監管——市住建局按照法律法規規定，制定物業管理服務相關政策規定;各級住建部門負責做好物業服務相關政策貫徹落實、宣傳培訓，加強對物業企業服務等級認定和服務質量監督檢查，將物業企業服務質量納入物業企業信用信息管理，建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制 。
物業違規收費問題的查處——各級市場監管部門負責對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價等價格違法行為，依據有關法律、法規以及規定進行查處 。
物業服務合同的簽訂、合同履行等涉及民事法律關系的問題，需要業主與物業服務企業通過協商或法律途徑解決 。
十二、新標準執行時間
本細則及政府指導價收費標準在制定過程中 ， 依據《民法典》《陜西省物業管理條例》有關內容進行了修訂，并結合《陜西省行政規范性文件制定和監督管理辦法》的相關規定 ， 自印發之日起實施 。
