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北京新房加快入市，均價“10萬+”、“倒掛”樓盤去化快( 二 )

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北京住建委官網顯示，截止11月16日，中建玖合府已完成網簽362套，以此計算，該項目網簽率已達87.8% 。
中建玖合府并不是今年北京唯一現象級高端項目 。截至目前，北京已有三個項目網簽成績超過“百億”樓盤，分別是北京城建天壇府的116.1億元、學府壹號院的114.02億元，以及中建壹品學府公館的108.64億元 。
這三個“百億”樓盤均為單價超過8萬元、且與周邊二手房相比明顯倒掛的高端項目，天壇府、學府壹號院為去年入市項目，中建壹品學府公館則是今年4月入市的“日光盤”，單價約10萬元 。
今年北京豪宅去化速度明顯增長 。中指研究院數據顯示 ， 2022年1月份-10月份，北京新房市場單價“10萬元+”項目合計成交超2500套，較去年同期增長62.1% 。
1-10月北京新房網簽成交金額最高的10個項目中，有7個都是單價8萬元/平米以上的項目 。
市場分析人士則認為 ， 豪宅項目賣得好，核心是因為項目售價相比周邊二手房明顯倒掛，符合購房者資產配置的邏輯 。整體而言 ， 今年北京新房市場始終保持冷熱不均的狀態 。
界面新聞在北京住建委官網隨機查詢今年獲得預售證的項目網簽情況，發現也有不少項目網簽率在20-40%之間 ， 甚至有去年二、三批次土拍的項目網簽率不足10% 。
新房、二手房供應放量
今年以來 ， 北京新盤項目拿地至開盤的速度逐漸提速，8月北京市住建委發布《關于進一步優化商品住房銷售管理的通知》后，進一步加快項目入市節奏 。
截止目前，北京今年一、二批次集中供地項目已陸續入市，三批次多個項目也開始蓄客 。11月下旬，北京還將迎來第四批次6宗地塊土拍 。
不過“十一”之后房企推盤速度有所下滑 。8月、9月、10月以及11月上旬 ， 北京取得預售證的項目個數分別為22、26、11以及4個 。
克而瑞研究中心指出，相較于9月北京新建商品房供應高位，10月供應量環比下挫，新增供應環比下跌24.8% 。
據中指監測，截至10月底，北京市商品住宅（不含保障房）可售面積達1243.7萬平方米，若按近6個月月均去化速度計算，短期出清周期為17.5個月，處一線城市中最高位 。
中指研究院指數事業部市場研究總監陳文靜指出，隨著新房供應不斷放量，當前北京新房庫存增加，去化壓力亦在提升，但北京住房需求相對旺盛，政策邊際改善下，市場情緒有望延續修復態勢，短期市場活躍度或將保持，性價比較高的優質項目仍是購房者關注的焦點 。
解決住房需求的另一個維度則是二手房市場，北京二手房在市場中的占比較高 。中原地產數據顯示，10月北京二手住宅網簽11209套，是同期新房網簽套數的2.7倍 。
近期，北京二手房掛牌量增多備受關注 。據鏈家房源信息顯示，北京二手房掛牌量已突破十萬套，達到歷史新高 。
58安居客房產研究院分院院長張波介紹 ， 二手房掛牌量增多主要有三個原因，分別是投資需求離場，一二手房倒掛以及改善置換需求入?。餿嘈棖笤誆煌鞘械謀壤興鉅?nbsp;， 從北京來看更多是改善置換需求入場增加明顯 。
尤其是9月底置換房產退個稅提高了改善需求入場的積極性 。北京一直以來是都執行賣房征收差價20%個稅的政策（滿五唯一等因素除外），退個稅的政策出臺降低了置換成本，賣一買一的操作開始增多 。
至于二手房庫存上漲對成交及價格的影響，張波認為，由于北京市場的基本面較好，自住型需求占據主力 ， 供應增加有利于二手市場可選擇面的提升，但部分掛牌量快速增多的小區，價格有可能出現小幅回落 。

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