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上海售后公房出售新政策 上海買售后公房的風險

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對于上海來說 ， 售后公房是比較多的 ， 它指的是原來是*的公房通過房改后 ， 出售給原承租人 ， 很多上海的老房子都是售后公房 。那么上海買售后公房的風險有哪些？今天小編就為大家詳細介紹 ， 再來看看上海售后公房出售規定 ， 以及上海售后公房產權歸屬 ， 給有需要的朋友提供參考 。
一、上海買售后公房的風險
1、另有產權人
上海的售后公房 ， 往往是不止一個產權人的 。按照94方案購買的售后公房 ， 未登記產權人權益 ， 產權證上只有一個人的名字 ， 但可能還會存在其它的產權人 ， 如同住人、職級人、工齡人等均有權要求確認為產權共有人 。因此買了這樣的售后公房 ， 后期可能面臨糾紛 。
【上海售后公房出售新政策 上海買售后公房的風險】
2、買賣合同無效
上海產權公房有些是有同住人的 ， 如果未經同住人同意 ， 產權人將房屋出售給他人 ， 那同住人可能會主張買賣合同無效 ， 或者認為買賣合同雖有效但不能侵犯其居住權利 ， 因而拒絕遷出房屋 。在一些案例中 ， 法院駁回了買受人要求同住人遷出房屋的請求 ， 買房者只能自認倒霉 。
總結：上海買售后公房的*風險 ， 就是房屋另有產權共有人 ， 這樣一來即使買到了房屋 ， 也不能擁有房子的全部產權 。不過基于不動產的公示和公信力 ， 只要與房產證上的權利人簽訂了買賣合同 ， 則其他的產權人不能以未經其同意為由主張買賣合同無效 ， 其他的產權人可要求出售人承擔賠償責任 。
二、上海售后公房出售規定
1、根據《公有住房上市出售管理暫行辦法》規定 ， 只有取得合法產權證書的已購公房才能上市交易 。
2、有8類已購公房不在交易范圍之內 。
（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準 ， 或違反規定利用公款超過標準裝修 ， 且超標部分未按照規定退回或補足房款及裝修費的；
（3）該房產處于戶籍凍結地區并已經被列入拆遷公告范圍內的；
（4）其中還包括產權共有的房屋 ， 其他共有人不同意出售的；
（5）已經進行抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（6）房產上市出售后形成新住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質的；
（8）法律、法規及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的 。

上海售后公房出售新政策 上海買售后公房的風險

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三、上海售后公房產權歸屬
1、上海房改是1994年開始的 ， 而我國的《房地產管理法》是1995年才生效的 ， 94年*次房改時的政策規定只能在房地產權證上寫一個人的名字 ， 由家庭成員協商將某一位成員的名字寫在房地產權證上 。
2、上海售后公房產權糾紛還是比較多的 ， 因此在購買之前 ， 要弄清楚上海售后公房產權歸屬 ， 一般歸屬于房地產權證上的那個人 。
3、上海市財政局和地稅局1999年11月發布的《關于深化本市住房制度改革若干財稅政策的通知》規定：
職工所購公有住房上市出售前后一年內 ， 又新購入住房的 ， 按新購住房支付款高于售房收入的差額繳納契稅 。說白了就是用購房價減去賣房價后在乘以*交契稅 。適用此政策的需要符合三個條件：

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