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隨著美國購房者的償貸能力接近幾十年來的最低水平，在高利率壓制下 ， 美國房價增長正在失速 ， 房地產正成為美國經濟最大的拖累，但野村證券認為還沒到最糟的時候，房地產還會繼續衰退 。
野村證券在11月14日的報告中指出，高抵押貸款率正對房屋銷售構成壓力，疲軟的住房銷量將進一步作用于房產價格和美國建筑業 ， 這些都將加劇美國房地產的衰退 。
野村認為，從數據上來看，房屋銷售量和開工率已經見頂，從今年二季度開始房地產市場已走向衰退，而房價的進一步下跌正在加深衰退 。同時也表示，由于承銷標準的大大收緊和MBS市場風險管理框架的改善，出現系統性風險的可能性很低 。
房價下跌加深衰退
標普CoreLogic Case-Shiller數據顯示，全美房價漲幅已連續3個月放緩，今年7月至9月房價增速分別環比下降0.6%、1.0%和0.5% 。野村指出，抵押貸款率的新高使得購房需求降低，也使房價增速放緩，并預測未來抵押貸款率或將進一步上升，使得衰退加劇 ， 報告中寫道：
我們預計美聯儲將在2023年第二季度進一步加息，這將推升抵押貸款利率，會在較長時間對住房部門產生不利影響 。
我們預測名義住房價格將從高點下跌10—15%，現有住房銷量將從當前水平下降15-20% ， 達到年化36-39萬套的低點，相當于從2022年1月的峰值下降40-45% 。
此外，由遠程工作帶來的購房需求將急劇減少，如果經濟衰退比我們預期的更嚴重，那可能會進一步削弱購房需求 。相反，如果長期貸款利率早于預期見頂也可能會刺激需求，讓房屋銷售回暖 。
野村指出，2020年3月至2022年6月期間 ， 美國房價上漲了42%，在抵押貸款利率于2022年第一季度急劇上升前，新購房者的月供相對于收入占比很低，因此即使在房價飆升的情況下也能負擔高房價 ， 可隨著抵押貸款率創新高，一切都發生了巨大變化：
截至11月8日，30年期固定抵押貸款利率已從3.11%上升到7.08%，繼續維持高位 。從歷史來看 ， 低抵押貸款利率可以使購房者承受高房價，但這種情況已不再存在，新購房者的月度抵押貸款支付額占收入的比重已從16%的低點上升至最高點30% 。新屋開工數量降低，加劇衰退
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野村在報告中指出 ， 高房價和高抵押貸款利率導致住房需求持續疲軟，這將使新屋開工建設數量也隨之疲軟 。由于住房庫存集中在新房和現房部分 ， 這會進一步加劇房屋銷量下滑對新屋開工量的影響，報告稱：
從歷史上看，新房庫存的增加說明新屋開工量會降低 。從2022年4月開始，基于新庫存的過剩及對收入和就業下降的預測，我們預計年化住房開工率將繼續下降 。
根據統計數據來看，Months Of Inventory(MOI:市場上正在出售的房屋需要多長時間賣完)顯示，現在賣出新房所用時間正逐步上升并維持在高位，已于2008年金融危機時相似 。
基于此，我們預測住房開工率可能會繼續走低，并且該趨勢會延續很久 。
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野村證券稱，新屋開工率是住宅投資的重要指標 ， 因此 ， 房屋開工率的走低也會拖累住宅投資，將成為GDP增長的阻力，報告指出：
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